Автор Тема: Продажба на имот, финансиране с ипотека  (Прочетена 7710 пъти)

небесна

  • потребител
мили момичета (и момчета де :]), имали ли сте практика с покупка/продажба на имот, с ипотечен кредит - без значение дали фирмена или лична практика?
страхувам се от някакви подводни камъни, които не ми е ясно как са уредени - като например как точно са защитени правата на продавача, който прехвърля собствеността на купувача без да е получил ефективно парите, за да може купувачът да учреди ипотека в полза на финансиращата го банка? и после тази банка директно на продавача ли превежда парите или на купувача, от чиято коректност зависи да плати сумата по вече притежавания от него имот (има си нотариален акт)?

може да са ми тъпи въпросите, ама сериозно се страхувам да не изгоря нещо - не аз лично, ще бъда пълномощник на роднини (нотариално ли трябва да ме упълномощят?)

а как седят нещата от лятото насам с новите правила за плащане само по банков път? технически при нотариуса ли остават парите или как? и как се процедира с платено кеш стопиращо капаро..? въобще всичко, което се сетите като проблем, ще ми е от полза голяма!


Ели

  • Global Moderator
  • потребител
  • *****
  • *Mислите... стават...неща * (´• ̮•)
Re: Продажба на имот, финансиране с ипотека
« Отговор #1 -: 17 Декември 2011, 15:22 »
бе аз нямам личен опит, но за защита на купувача и продавача се сещам веднага за банкова ескроу сметка -
парите се превеждат от купувача и в някакъв срок продавачът трябва да представи документи за продажбата за да може да усвои парите от сметката /банката в случая е трета независима страна/

нотариуса също може да свърши тая работа - при него има една специална сметка за клиенти, при която той управлява парите в нея до изповядването на сделката

при ипотека е добре сделката и вписването на залога да станат в един ден, за което обаче трябва юриста на банката да кореспондира с нотариуса /до колкото знам някои банки си препоръчват техните нотариуси/ за да не се губи време и да има някаква сигурност и за двете страни

иначе сори - банкерите "ми" дето можеха да дадат това инфо веднага са се запилели в чужбина и не отговарят :(

тониЛ

  • потребител
  • Чушката люта, пак люта и ти си, Тонке ле, кат нея!
Re: Продажба на имот, финансиране с ипотека
« Отговор #2 -: 17 Декември 2011, 22:43 »
Не се грижи.
Не са ти тъпи въпросите. Но няма начин да изгориш с днешна дата поне  щом си в схема: продавач-нотариус-банка-купувач.

небесна

  • потребител
Re: Продажба на имот, финансиране с ипотека
« Отговор #3 -: 19 Декември 2011, 12:41 »
мерси мерси :) ама си ми е тревожно

дали ще е действителна клауза от предварителния договор, ако се уговори изрично, че даденото капаро се връща в неговия си размер, а не в двоен?
Цитат
чл.93 ЗЗД
Ако страната, която е дала задатъка, не изпълни задължението си, другата страна може да се откаже от договора и да задържи задатъка. Ако задължението не е изпълнено от страната, която е получила задатъка, другата страна при отказ от договора може да иска задатъка в двоен размер.

казва се : "може да иска" - това императивно ли е или конкретна друга уговорка в договора ще има по-голяма сила?

BOGANA73

  • потребител
Re: Продажба на имот, финансиране с ипотека
« Отговор #4 -: 20 Декември 2011, 23:22 »
А с какво ще обезщетите другата страна.
Смисъла на капарото е да служи като обезщетение, ако някоя от страните не изпълни задължението си.
Ако Ви върнат парите, вие никакви загуби няма да понесете. Ако неизправна е страната, дала капарото, то другата страна има право да го задължи.
Ако неизправна е страната, получила капарото, тя връща капарото и дава още 1 път сумата, за това се казва в двоен размер. Едното е капарото, което вече е дадено.


Особеното е тук, че говорите за предварителен договор за покупкопродажба.
Внимавайте, защото тук е по-добре да предвидите отметнина, а не капаро.
Ако няма отметнина, купувача, може да поиска от съда предварителния договор да бъде признат за окончателенна основание чл.19, ал.3 ЗЗД и тогава Вие нищо не можете да направите и ще загубите имота.

небесна

  • потребител
Re: Продажба на имот, финансиране с ипотека
« Отговор #5 -: 20 Декември 2011, 23:46 »
да, мерси, изчела съм всичко за задатъка и n-на брой съдебни решения по повода и със сигурност е полезен инструмент, но не при всякакви случаи :) конкретно аз предпочитам купувачът да не ме обезщети с капарото си, ако случайно не успеем да стигнем до сделка поради негови някакви причини, отколкото вместо да си продам имота да се задължа да плащам за него 10%, ако поради някакви форсмажорни обстоятелства нещо ме възпрепятства за сделката... и намирам за по-уместно дадената сума при предварителен договор да се третира като аванс/предплата, която гарантира сериозния интерес на купувача и няма характер на задатък

при нормална сделка без излишни усложнения - какви пък чак такива загуби може да претърпи всяка от страните, ако не се сключи окончателен договор - освен загубено време за изваждане на 5-6 документа административни някакви и таксите им. купувачът си намира друг имот, продавача - друг кандидат..., никой нищо не печели текущо, но поне не е и заплашен да загуби не малко пари :)

а с това
Цитат
Ако няма отметнина, купувача, може да поиска от съда предварителния договор да бъде признат за окончателенна основание чл.19, ал.3 ЗЗД и тогава Вие нищо не можете да направите и ще загубите имота.
какво имаш предвид? предварителният ако се превърне в окончателен, ние ще продадем имота, а купувачът ще го плати, както си е предвидено -  в което няма лошо, нали това е идеята изобщо да подписваме предварителен договор
на практика мен ме плаши само чисто формалната възможност на купувача да ме задължи с двойния размер на капарото дори и още на първия ден след поставената крайна дата в предварителния договор. просто съм си песимист и винаги предполагам най-лошото и буквално развитие на ситуациите.

Ели

  • Global Moderator
  • потребител
  • *****
  • *Mислите... стават...неща * (´• ̮•)
Re: Продажба на имот, финансиране с ипотека
« Отговор #6 -: 21 Декември 2011, 08:04 »
небесна, така както разбирам нещата искате сумата да е аванс за купувача, а за продавача гаранция

дали ще има финансови загуби за купувача от даването на това капаро само той си знае - може да е взел заем с безумни лихви само и само да запази този имот, може да е продал жилището си ... бе много неща може да са се случили

мисля, че ако формулирате неустойките в полза само на едната страна и другата страна е съгласна с това, няма да има проблем, но само ако въпросната неустойка не носи смисъла на задатъка по ЗЗД

небесна

  • потребител
Re: Продажба на имот, финансиране с ипотека
« Отговор #7 -: 21 Декември 2011, 18:04 »
да, точно така искахме, обаче (естествено) не се получи :) така че просто премахнахме неустойките и за двете страни, за да е равноправно

didah

  • потребител
Re: Продажба на имот, финансиране с ипотека
« Отговор #8 -: 21 Декември 2011, 20:50 »
Може би вече сделката ти е изповядана и може и да не съм разбрала правилно проблема, но въпреки всичко да си напиша аз:))
Аз имах такъв случай- покупка с плащане от кредит с ипотека на обекта, който купих.
Направихме предварителен договор с капариране 5% от стойността и уговорка за останалата сума след получаване на кредита.Това  беше вписано и в нотариалния акт, като изрично беше вписано, че мога да влезя във владение след доизплащането на цялата стойност.Изповядването стана доста преди плащането.
Явно попаднах на свестен продавач (е, всъщност когато обмислях нещата за мен ги обмислях и заради него т.е гледах плюсовете и минусите за двама ни) та ме изчака докато отпуснат кредита.Банката го уведоми в същия ден когато и мен, че кредита е отпуснат и си се разплатихме.

BOGANA73

  • потребител
Re: Продажба на имот, финансиране с ипотека
« Отговор #9 -: 21 Декември 2011, 22:40 »
Не малка сума може да коства недобросъвестното договаряне.
В практиката си имам само един познат полицай, който загуби по този начин 800 лв.
Вместо да съди лъжливата бабичка, той взе че й прати призовка. Тя пък взе , че се жалва.
Вместо да си получи от съда парите обратно с лихвите, трябваше да пише обяснения при прокурор.

Та не е лошо човек да си знае правата и за ги упражнява по правилния начин.

А интересна винаги е отговорността за неизпълнение на договора. Ако нещата се развият по желания начин, няма за какво да се обезщетяват.