Автор Тема: Връщане на нает имот с подобрение  (Прочетена 10083 пъти)

niki67

  • потребител
Връщане на нает имот с подобрение
« -: 23 Октомври 2010, 22:02 »
Щом каза Ели, да пълним тетрадката. Дружество наема чужд имот /също на фирма/, за да го ползва за дейността си /например за магазин, в който да си продава стоката/. Наемателят е направил подобрения в наетия имот, за да го приспособи за спецификата на дейността си. Подобрения, а не ремонт, което значи, че са съществени - вътрешен дизайн, дограми, окачени тавани, подови настилки и т.н. Естествено, ползвал е данъчен кредит при придобиването.

Подобренията са заведени като ДНМА съгласно стандартите и на този ДНМА се начислява данъчна амортизация /и счетоводна, разбира се/.

След, да кажем, няколко години, договорът е развален и владението на имота се връща на собственика. Тук няма никакво значение, дали са минали 3 години или не, защото в ЗДДС тези три години имат значение само при ремонти, а не и при подобрения. При подобренията настъпва данъчно събитие на датата на връщането на имота, с данъчна основа пазарната цена.

Съгласно договора, подобренията са за сметка на наемателя, и наемодателят не заплаща нищо при връщането на имота.

Да кажем, този ДНМА е заведен за 50 000лв. Ползван е 2 години, начислявани са му по 15% данъчни амортизации. Значи, начислени са 15000лв и балансовата му стойност е 35000. В момента на връщането е направена оценка от лицензиран оценител, който определя пазарната му стойност на 10000.

По ЗДДС е ясно, имаме безвъзмездна сделка, приравнена на възмездна - чл.9 ал.2 т.4 ЗДДС. Начисляваме ДДС с протокол върху пазарната цена от 10000лв.

Какво става обаче по ЗКПО? Балансовата стойност от 35000лв се изписва като разход. Признат ли е този разход за данъчни цели?

Има две възможни тези - едната е да се увеличи резултата по чл.26 т.7 ЗКПО, ако това се третира като дарение, не попадащо в чл.31;

и другата теза е да се приложи чл.66, като на практика нямаме увеличение - преобразуваме с данъчната и счетоводната амортизации.


OpaSna TikVa

  • потребител
  • Мои са!
Re: Връщане на нает имот с подобрение
« Отговор #1 -: 25 Октомври 2010, 14:42 »
И каква е сумата на "дарението" - 10 000 или 35 000?

niki67

  • потребител
Re: Връщане на нает имот с подобрение
« Отговор #2 -: 25 Октомври 2010, 14:50 »
Ми за целите на ЗДДС е 10, а се изписват на разход 35 :)

OpaSna TikVa

  • потребител
  • Мои са!
Re: Връщане на нает имот с подобрение
« Отговор #3 -: 25 Октомври 2010, 15:20 »
Имал си предвид счетовдната и данъчната стойности на актива?

Аз няма как да си припомня Основи на правото, но чух един разговор в трамвая - дарението било двустранен договор - едната страна дарявала, другата приемала да бъде надарена. Тъй като наемодателите не изразяват изрично волята си да бъдат "надарени", т.е. твоите подобрения хич не ги интересуват, би могло да се избегне чл.26 ЗКПО, но ако в договора ви изрично заявяват желанието си да придобият подобренията при евентуално разваляне на договора, ги заплаши с местни данъци и такси. И с декларация по намкой си член от ЗМДТ.


клио

  • потребител
Re: Връщане на нает имот с подобрение
« Отговор #4 -: 25 Октомври 2010, 15:28 »
лаик съм си аз :)
и не се возя в трамваи, ама някак си не го виждам това въобще като дарение ;)

защото най-вероятно нямам избор, дали да го направя това дарение ;)

OpaSna TikVa

  • потребител
  • Мои са!
Re: Връщане на нает имот с подобрение
« Отговор #5 -: 25 Октомври 2010, 15:38 »
лаик съм си аз :)
и не се возя в трамваи, ама някак си не го виждам това въобще като дарение ;)

защото най-вероятно нямам избор, дали да го направя това дарение ;)

Абе знам ли какво ще им хрумне на данъчните? И какво писмо на ОУИ Долно нанагорнище ще ми извадят, че независимо от моите и на наемодателя желания, техните са в посока плащане на данъци за щяло и нещяло (тва от една друга тема, също много нервна)

клио

  • потребител
Re: Връщане на нает имот с подобрение
« Отговор #6 -: 25 Октомври 2010, 15:44 »
права си ,ама все така ли ще разсъждаваме?
не логически, а данъчно :o

OpaSna TikVa

  • потребител
  • Мои са!
Re: Връщане на нает имот с подобрение
« Отговор #7 -: 25 Октомври 2010, 16:29 »
права си ,ама все така ли ще разсъждаваме?
не логически, а данъчно :o

Ами по този начин - с ддс и корпоративен - биха накарали всеки наемател, извършил някакви подобрения, да мине с чук и длето преди лицензирания оценител.

niki67

  • потребител
Re: Връщане на нает имот с подобрение
« Отговор #8 -: 25 Октомври 2010, 16:37 »
Имал си предвид счетовдната и данъчната стойности на актива?

Аз няма как да си припомня Основи на правото, но чух един разговор в трамвая - дарението било двустранен договор - едната страна дарявала, другата приемала да бъде надарена. Тъй като наемодателите не изразяват изрично волята си да бъдат "надарени", т.е. твоите подобрения хич не ги интересуват, би могло да се избегне чл.26 ЗКПО, но ако в договора ви изрично заявяват желанието си да придобият подобренията при евентуално разваляне на договора, ги заплаши с местни данъци и такси. И с декларация по намкой си член от ЗМДТ.

Eй това много ми хареса ;D

Ми, за какво ти е да си припомняш Основи на правото, като явно владееш Детайлите :)

клио

  • потребител
Re: Връщане на нает имот с подобрение
« Отговор #9 -: 25 Октомври 2010, 16:38 »
"да мине с чук и длето преди лицензирания оценител"

то това сигурно му се иска да го направи не заради данъчните, а заради наемодателя ;D
затова,че е принуден да му "дарява" ;D

OpaSna TikVa

  • потребител
  • Мои са!
Re: Връщане на нает имот с подобрение
« Отговор #10 -: 25 Октомври 2010, 16:40 »
"да мине с чук и длето преди лицензирания оценител"

то това сигурно му се иска да го направи не заради данъчните, а заради наемодателя ;D
затова,че е принуден да му "дарява" ;D

Принуден да дарява, че и един куп данъци да плати по тоя повод.
Къде ли ще размахва чука;)

небесна

  • потребител
Re: Връщане на нает имот с подобрение
« Отговор #11 -: 08 Февруари 2013, 11:34 »
понеже имам да отчитам подобрения в нает имот, и досега винаги съм го правила така:

Подобренията са заведени като ДНМА съгласно стандартите и на този ДНМА се начислява данъчна амортизация /и счетоводна, разбира се/.

пък сега чета ето това експертно мнение - http://tax.bg/bg/news/view/9710

Цитат
Според автора напълно погрешно е схващането направените подобрения на нает актив да се отчитат счетоводно като дълготраен нематериален актив (ДНМА). За да може даден разход, направен от отчитащото се предприятие, да се признае в баланса на дружеството като ДНМА, същият следва да отговаря на съответните изисквания на приложимия счетоводен стандарт СС 38 Нематериални активи, респективно МСС 38 Нематериални активи (за предприятията, избрали МСФО като своя база за изготвяне на финансовите отчети). Според параграф 2 от СС 38 нематериален актив представлява установим нефинансов ресурс, придобит и контролиран от предприятието, който няма физическа субстанция, е със съществено значение при неговата употреба и от използването му се очаква икономическа изгода. Според приложимия национален счетоводен стандарт очакваната икономическа изгода следва да се реализира посредством упражняването на контрол върху ДНМА отделно от другите активи на отчитащото се предприятие така, че предприятието да има възможност да го изведе от патримониума си отделно от другите активи. В разглежданата хипотеза не считаме, че извършените подобрения на наетото производствено помещение покриват критериите на установимост, поради което считаме, че тяхното представяне като ДНМА не е в съответствие с приложимото счетоводно законодателство. Ето защо, обръщайки се към параграф 4.5 от общите разпоредби на НСФОМСП, можем да заявим, че направеното подобрение на наетия актив представлява намаляване на икономическата изгода през отчетния период под формата на намаляване на активи или увеличаване на пасиви, водещо до намаляване на собствения капитал, отделно от това, което подлежи на разпределяне между собствениците на капитала, затова следва счетоводно да се докладва във финансовия отчет като текущ счетоводен разход.

и почнах да се чудя кой подход да избера? като счетоводни разходи, или като дълготрайни нематериални активи? вие как го правите?

Маграт

  • потребител
Re: Връщане на нает имот с подобрение
« Отговор #12 -: 08 Февруари 2013, 12:29 »
Според мен подобрението отговаря на критериите за ДНА, а връзката м/у него и икономическата полза е съвсем ясна. Този извод

"Според приложимия национален счетоводен стандарт очакваната икономическа изгода следва да се реализира посредством упражняването на контрол върху ДНМА отделно от другите активи на отчитащото се предприятие така, че предприятието да има възможност да го изведе от патримониума си отделно от другите активи"

не ми се струва обоснован предвид текста от стандарта, защото икономическата изгода не възниква от група от активи, което би наложило идентифициране по т.а и т.б.

"Установимост - възможност за определяне на връзката между конкретен нематериален актив и черпенето на икономическата изгода от него. Очакваната икономическа изгода може да произтича от комбинираното действие на група активи, при което изгодите не могат да се разграничат по конкретни активи. В този случай е необходимо нематериалният актив да се определи (идентифицира) въз основа на:
   а) притежаваните от предприятието права върху нематериалния актив отделно от другите активи;
   б) възможността нематериалният актив да се изведе от предприятието отделно от другите активи."


небесна

  • потребител
Re: Връщане на нает имот с подобрение
« Отговор #13 -: 08 Февруари 2013, 12:37 »
защото икономическата изгода не възниква от група от активи, което би наложило идентифициране по т.а и т.б.

"Установимост - възможност за определяне на връзката между конкретен нематериален актив и черпенето на икономическата изгода от него. Очакваната икономическа изгода може да произтича от комбинираното действие на група активи, при което изгодите не могат да се разграничат по конкретни активи. В този случай е необходимо нематериалният актив да се определи (идентифицира) въз основа на:
   а) притежаваните от предприятието права върху нематериалния актив отделно от другите активи;
   б) възможността нематериалният актив да се изведе от предприятието отделно от другите активи."

под група активи се има предвид собствени такива, нали? при нает актив, въпреки че се черпи изгода, т.б се обезсмисля, тъй като няма как да извеждаме нещо отделно от друго, което не ни принадлежи

niki67

  • потребител
Re: Връщане на нает имот с подобрение
« Отговор #14 -: 22 Февруари 2013, 15:05 »
ама то нает актив не трябва да го водиш в патримониума си - той не е твой.
Но вече подобрението върху него си е твое.
 
Аз имам един "железен" аргумент, че е ДНМА и той е, че съм говорил с Владо Христов по въпроса и той беше категоричен, че е ДНМА. /защото според някои коментари в литературата, ако прилагаш МСС, трябва да е ДМА, а не ДНМА/. А предприятието да изведе подобрението от патримониума си отделно от другите активи, според мен има възможност - ако собственикът на актива желае да придобие и подобрението и е съгласен да го заплати. Тогава нямаме ли извеждане - фактурираме го и то става собственост на собственика.
 
А дори и да не иска да го плати, то при връщането на актива ние пак извеждаме подобрението от нашето имущество, макар и безвъзмездно - то става собственост на собственика на актива по силата на приращението /з-на за собствеността/.